解密地产三雄的紧缩生存术

发布日期: 2008-05-05 20:30:24 ｜　文字大小〖大中小〗

　　周涛

　　不幸的原因各有不同，幸福总是相似的。在楼市的普遍萧条之下，也有一些地产企业，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，甚至能够乘风浪而起。万科对宏观形势的精确把握，中海稳健、谨慎的财务原则，华侨城产业的协同等，这些经历风浪而不倒的企业，对于困境中的地产行业无疑具有标杆意义。

　　4月8日，万科(000002)公布了2008年第一季度公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。这一数据在全国房市成交量低迷的势态之下绝对是一个震颤。

　　万科副总裁肖莉表示，万科良好的业绩源于自去年第四季度开始的主动带头降价，王石在去年11月份抛出“拐点论”，事实证明了王石预见的正确性。

　　事实上，恒大、富力的困境，都源于在过去两年房地产市场高潮之时大规模囤地耗尽财力。而万科在2007年拿地934万平方，仅相当于2006年的一半，这可以认定为对2008年房市相对清淡的提前反应。

　　足以抵御本轮信贷紧缩的是，万科在过去两年通过增发获得股权融资约140亿。2007年末，万科的各项财务指标都处于安全边际之内。而且，对于可能总体下降的房地产市场，万科在2007年预留了巨额的销售：这些远见，使万科在地产寒潮中巍然屹立。

　　本次信贷紧缩对于中国海外(0688HK，以下简称中海)似乎有点雨不沾衣。

　　亚洲金融风暴之后，中海一直保持一条财务铁律：财务、资金和融资集中统一管理，维持约10%的现金比例，保持合理的借贷水平。

　　在过去三年，国内房地产市场井喷之际，资产负债率超过70%者比比皆是。2007年中海净借贷负债率仅为30%。在非理性繁荣之下，中海依然保持审慎的财务原则。

　　“高潮时不激进，低潮时不气馁。”中海副总裁董大平如此描述中海的企业运营风格。2007年中海实现税后净利润41.8亿港元，较上年增长76%， 2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达41.5%，居国内同行之首。

　　由于在香港上市，中海具备在香港、国内融资的双重便利。2007年中海融资超过76亿港币。还获得建行、中行、招行总计280亿的授信额度。

　　中海的项目在香港、澳门之外，分布于国内19个城市。2007年前10个月，珠三角、长三角、环渤海和东北、西部四个区域销售金额贡献率分别为：38.1%、28.9%、12.2%、20.7%。均衡的项目分布将有利于企业抵抗风险。

　　就国际房地产行业而言，抵御房地产行业周期波动的最通常的方法就是加大持有物业的比例。香港的新鸿基、和黄、新世界、恒基等均拥有大量出租性物业。新鸿基出租性收入甚至占了企业利润的一半以上。

　　而在国内，华侨城(000069)独树一帜，2007年华侨城实现营收17.3亿，其中，旅游与酒店收入合计达到约9.6亿，约占华侨城总营业收入的55%。为其提供了极高的营收比例与强大的现金流支出，使其免受地产寒潮影响。

　　华侨城“旅游+地产”的模式使其获取土地的能力无人可及。华侨城几乎从不参加公开拍卖获取土地，而是通过大规模的协议的方式获得成本极低的开发用地。这些项目都获得当地政府的大力支持，信贷紧缩对华侨城影响有限。

　　今年华侨城将在10月完成其整体上市，旅游、酒店与地产的协同效应将更好发挥。此外，华侨城拥有大量商业性出租物业，不仅能带来租赁现金收入，亦为其融资带来便利。

新闻来源:新浪财经